Tracce di diritto civile e schemi riguardanti la licenza di convalida di sfratto e le servitù prediali per l’esame di avvocato 2014.

Licenza di convalida di sfratto e servitù prediali

Prima traccia di diritto civile – Licenza di convalida di sfratto

Tizio, proprietario, concede in locazione un appartamento a Caio che lo adibisce ad abitazione propria e della propria famiglia.

In prossimità della scadenza del contratto Tizio intima licenza per finita locazione e cita in giudizio Caio per la convalida.

All’udienza fissata per la convalida Caio compare personalmente e non si oppone e il giudice convalida la licenza, fissando per il rilascio la data del 10/01/2014.

Caio non adempie e Tizio gli notifica quindi il 20/02/2014 atto di precetto; in data 31/03/2014 l’ufficiale giudiziario notifica a Caio preavviso di rilascio per la data del 20/07/2014.

Caio il 10/05/2014 si reca in vacanza per alcuni giorni con la sua famiglia e in data 20/05/2014, al suo rientro, verifica di non essere in grado di rientrare nell’appartamento utilizzando le chiavi in suo possesso.

Interpella quindi Tizio il quale gli spiega di avere provveduto egli stesso a cambiare la serratura della porta d’ingresso.

Pur offrendo la restituzione dei beni di Caio ancora presenti in casa, Tizio dichiara di non essere disposto a consegnargli le nuove chiavi in quanto egli ritiene di avere agito legittimamente in virtù del titolo esecutivo.

Assunte le vesti del difensore di Caio il candidato illustri le questioni sottese al caso in esame, evidenziando in particolare quali iniziative possa intraprendere il proprio assistito al fine di riprendere il godimento dell’immobile in questione. 

La licenza di convalida di sfratto per finita locazione, provvedimento del giudice con il quale si accerta la scadenza del contratto e si fissa la data del rilascio dell’immobile; la funzione è di precostituirsi prima della scadenza un titolo giudiziale che eviti al termine del contratto le lungaggini di un processo nel caso in cui si paventi da parte del conduttore una condotta ostruzionistica la fine di continuare il più possibile a rimanere nell’immobile

Situazione giuridica nella quale si trova il conduttore di un contratto di locazione, la detenzionesi tratta di una situazione che materialmente esprime poteri di godimento molto simili a quelli dell’usufruttuario ma che ha natura obbligatoria e non reale, in quanto trova fonte in un rapporto relativo che intercorre tra esso e il locatore; ciò non di meno proprio per garantire il godimento di tutela erga omnes, il legislatore la correda della tutela possessoria dell’azione di spoglio, a norma dell’articolo 1168 II comma del codice civile

Parere motivato, a prescindere dal fatto che la legge, tranne in casi eccezionali, vieta il ricorso all’autotutela e lo punisce con le due fattispecie penali di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, mediante violenza a persone o a cose, indubbiamente, a tutta prima, si potrebbe ritenere che, essendo scaduto il contratto di locazione ed essendo spirato il termine fissato dal giudice per il rilascio dell’immobile, l’occupazione dell’immobile sia da ritenersi ormai abusiva e non più qualificabile come detenzione.

E’ però anche vero che, proprio in quanto vietata l’autotutela, è stato necessario per il locatore dotarsi di un titolo esecutivo e che quindi prima della data in esso segnata il conduttore abbia diritto a rimanere in casa; la legge fissa anche una indennità per l’occupazione abusiva che è parametrata al canone di locazione pagato, per cui è possibile sostenere che fino al giorno fissato per l’esecuzione la situazione dell’ex conduttore sia assimilabile per analogia a quella di un legittimo conduttore; per tanto, sostenendo tale tesi, è possibile agire nei confronti del locatore con l’azione di spoglio.

Avv. Luca Sansone 


Seconda traccia di diritto civileServitù prediali

Tizio, proprietario di un terreno, concede a Caio, proprietario del fondo confinante, di parcheggiare la propria autovettura su una porzione del suo terreno.

Per formalizzare tale accordo gli stessi stipulano una scrittura privata in cui si legge che Tizio dichiara di costituire su una determinata porzione del suo fondo una servitù di parcheggio a beneficio del fondo di Caio, dietro pagamento di un corrispettivo in denaro.

Caio inizia dunque a parcheggiare la propria autovettura sul terreno di Tizio.

Dopo circa 2 anni Tizio vende il proprio terreno, nel frattempo divenuto edificabile, alla società Alfa, facendo espressa menzione nel contratto della servitù a suo tempo costituita a favore di Caio.

Divenuta proprietaria, Alfa decide di costruire sul terreno un albergo di ampia cubatura che dovrebbe comprendere anche l’area destinata al parcheggio di Caio.

Alfa tuttavia trova l’opposizione di Caio, che intende continuare ad usufruire del terreno per parcheggiarvi la propria autovettura in considerazione della servitù a suo tempo costituita a vantaggio del suo fondo e che egli ritiene opponibile ad Alfa non solo perché non costituisce un diritto reale, ma anche perché espressamente menzionata nel contratto stipulato tra Tizio e Alfa.

Assunte le vesti del legale della società Alfa, il candidato illustri le questioni sottese al caso in esame, evidenziando in particolare i profili relativi ai requisiti per la valida costituzione di una servitù prediale.

Le servitù prediali, diritto reale su cosa altrui (fondo) caratterizzato da un peso che grava sul fondo servente che può consistere nel non facere o nel consentire di fare, mai in un facere; tale peso comporta un vantaggio per il fondo dominante; esso deve  riguardare direttamente il fondo rendendolo oggettivamente migliore o più comodo nella sua vocazione naturale e non rappresentare un mero tramite per  avvantaggiare il proprietario; in questo caso si verte in un rapporto obbligatorio tra i proprietari del fondo non opponibile a terzi acquirenti; tale aspetto delle servitù assume grande rilevanza in quanto il legislatore si limita a fornire una nozione del diritto solo nel genere consentendo all’autonomia negoziale, entro questi limiti, di creare svariate figure di specie oltre quelle tipizzate.

Parere motivato, non sembra che consentire il parcheggio dell’auto su un proprio fondo possa essere considerato alla stregua di una utilità  per il fondo vicino che non migliora in tal modo la sua vocazione; inoltre la traccia non accenna al fatto che l’atto costitutivo del diritto sia stato trascritto, ciò probabilmente perché il conservatore non avrebbe acconsentito alla trascrizione in quanto la situazione non è classificabile per le ragioni esposte come servitù; per tanto essa non è opponibile alla società acquirente del terreno perché non si tratta di servitù o, in ultima analisi, perché non opponibile in quanto non trascritta.

Avv. Luca Sansone


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