Diritto di sopralzo in condominio e sua alienazione. Concorso magistratura

Traccia di diritto civile assegnata al corso di preparazione per il prossimo concorso in magistratura 2019 sul tema del diritto di sopralzo in condominio.

Diritto di sopralzo in condominio. Corso di preparazione concorso in magistratura.

Come si costituisce un condominio.

Il condominio edilizio consiste in un fabbricato pluriabitativo composto di più unità immobiliari, ciascuna avente una propria identità catastale (mappale e subalterno) certificata all’interno dei registri catastali del catasto degli edifici, appartenenti a più proprietari o anche ad uno stesso; infatti, affinché si possa parlare di condominio, è necessaria e sufficiente l’autonomia catastale delle singole unità immobiliari.

Questa realtà giuridica, la cui esistenza dà vita all’applicazione della disciplina del capo II del titolo VII del libro III del codice civile, può cronologicamente aver vita in due momenti diversi in relazione alla costruzione del fabbricato, ovvero prima o dopo.

A edificio già costruito si costituisce a titolo derivativo nelle seguenti modalità:

attraverso vari atti di vendita delle unità con previo frazionamento, per successione testamentaria attraverso la divisione del testatore, per frazionamento e divisione dell’immobile tra i comproprietari del suolo sul quale si è costruito.

E’ possibile invece che il condominio trovi fonte in operazioni giuridiche antecedenti alla costruzione del fabbricato, in tal caso si suole parlare di condominio precostituito e non è necessaria alcuna procedura di frazionamento.

Tale modalità consente a ciascun futuro condomino di diventare tale in forza dell’atto e di essere, in virtù di esso, già proprietario di una delle future unità abitative nonché di una quota millesimale delle future cose comuni.

In tal modo si evita il successivo atto di divisione in quanto ciascun condomino diventa proprietario esclusivo dell’unità acquistata al momento dell’ultimazione dei lavori.

L’acquisto di un appartamento facente parte del condominio precostituito può avvenire nei seguenti modi:

a titolo derivativo, nel caso di acquisto dal costruttore generalmente proprietario del suolo, prima che inizino i lavori, tramite il preliminare di cosa futura,
a titolo originario, nel caso in cui più comproprietari del suolo si accordino per costruire l’edificio dando in appalto i lavori ad un costruttore o trasferendo allo stesso una quota di esso riservandosi come corrispettivo la proprietà di specifiche future unità immobiliari.

Mentre è accettato pacificamente che i negozi di precostituzione del condominio a titolo derivativo costituiscano vendita di cosa futura, molto discussa è quella dei negozi che danno vita alla precostituzione a titolo originario.

Nel caso in cui la vicenda preveda un trasferimento di una quota del suolo al costruttore in cambio di future unità immobiliari, spesso si è utilizzato lo schema della vendita di quota del suolo con riserva di superficie.

In tal modo però si pone il problema della natura della proprietà della futura unità immobiliare che, per coerenza, dovrebbe essere superficiaria a norma dell’art. 952 I comma del c.c..

Nel caso in cui i comproprietari diano in appalto la costruzione del fabbricato non facendo entrare estranei, si configura una concessione reciproca degli spazi aerei comuni mediante costituzione di permute di superfici future relative ad ogni piano.

Anche in questo caso si pone poi il problema della classificazione del tipo di proprietà che si costituirà su ogni singola unità immobiliare.

Lo schema negoziale che meglio si adatta a realizzare gli effetti voluti dalle parti è quello della divisione di cosa futura, con la variante della vendita di quota al costruttore, nel caso in cui ciò sia necessario per finanziare la costruzione dell’edificio.

Alla fine della costruzione si procederà alla stipula di un atto ricognitivo ed identificativo delle porzioni assegnate che accerterà la conformità di quanto previsto nelle planimetrie allegate all’atto di divisione di cosa futura.

Avv. Luca Sansone

Tema

Premessi brevi cenni sulla natura giuridica della proprietà di unità immobiliare all’interno di un condominio, ci si soffermi sulla natura giuridica del diritto di sopralzo e della ammissibilità di una sua alienazione.

Schema

Nozione di condominio, porzioni comuni di edificio a piani con proprietà esclusive di singole unità e parti comuni: è necessario e sufficiente che vi sia una autonomia delle singole unità immobiliari.
Le fonti giuridiche della costituzione del condominio, dopo o prima della costruzione dell’edificio, in questo secondo caso si parla di condominio precostituito in quanto la fonte negoziale da cui nasce è preesistente alla costruzione dell’edificio.
Natura giuridica delle proprietà esclusive, la vicenda catastale sembrerebbe dar vita a proprietà piene e non superficiarie un quanto all’atto della costruzione vengono cancellati i dati catastali del fu terreno ed accese nuove particelle nel catasto degli edifici.
Il diritto di sopralzo o sopraelevazione, art. 1127 del c.c. a favore del proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare se quest’ultimo è stato accatastato come autonoma unità immobiliare.
Natura giuridica, secondo una prima tesi si tratterebbe di un diritto di superficie ex lege in quanto il tetto o il lastrico solare sarebbero una proiezione in alto delle fondamenta e del terreno che fanno parte dei beni comuni; per ragioni pratiche di vicinanza il legislatore ha ritenuto opportuno “espropriare” gli altri condomini delle loro porzioni di tale diritto a favore dei soggetti che più facilmente possono costruire e, a ristoro di ciò, si spiegherebbe il diritto a loro favore all’indennizzo.
Conseguenze, se tale ricostruzione è corretta, il diritto sarebbe soggetto a prescrizione ventennale il cui termine decorrerebbe dalla nascita del condominio, sarebbe suscettibile di alienazione a terzi e la proprietà del piano eventualmente costruito sarebbe di natura superficiaria.
Seconda tesi, si tratterebbe di una mera facoltà inerente alla proprietà dell’ultimo piano o del lastrico solare, come tale non soggetto ad alcuna prescrizione, non alienabile separatamente e la proprietà del piano costruito non sarebbe superficiaria.